上实城市开发 (563 HK)

参考: 上海实业控股

一. 投资分析

二. 公司分析

公司简介: 上实城市开发是一家内地房地产开发商，公司在10个主要城市（上海、昆山、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、长沙和深圳）拥有19个房地产项目。上海实业控股在2010年收购了上实城市开发的71.01％股权后成为其母公司, 目前上海实业控股拥有其70.21%股权。上实城市开发开发的项目大多数是中至高档的住宅项目。

业务分析

作为上海国有企业，上实城市开发未来的发展计划将仍然集中在上海。公司在上海的项目，如万源城和上海晶城（可售面积： 164,776平方米）在2017年应会继续是主要的可售资源。另外，公司在两个上海特色项目中持有少数股权：滨江城开中心（ 35.4％）和 TODTOWN天荟（ 20.7％）。它们可能会在2017年开始预售，上实城市开发有望在联营公司收益的所占份额中获益。

以建筑面积而言，公 司 的 可 售 资 源 的 一 大 部 分 （约50.3％）位于西安、长沙等地区。它们实际上是上海实业控股在2010年成为上实城市开发控股股东之前，旧公司遗留下来的旧项目。公司仍试图出售这些项目，但将需要一定的时间，

上实城市开发的2015年销售目标为43亿元人民币，而公司在2015年11 月已达标。公司的2016 年销售目标为 53 亿元人民币，而公司在上半年已达成目标的 85.5％。

上海城开珑庭（上海晶城的一部分）: 根据搜房网，当预售在2015年7月开始，其平均售价为33,000元人民币/平方米。在2016年6月底，平均售价上升到55,000元人民币/平方米，并在9月底达到65,000元人民币/平方米。根据交付时间表，这些合约销售很可能在 2017 年被确认为收入。上海晶城（可售面积： 164,776平方米）

TODTOWN天荟: 是公司与新鸿基地产[0016.HK，未评级]共同开发的综合体项目，地理位置优越，位于闵行区莘庄火车站。该项目是得到闵行政府支持的TOD开发模式（公共交通为导向发展）项目。在建成后，其将连接到地铁、高铁和众多公交线路。

国企改革

兄弟公司上实发展 (600748.CH) 将在2017年7月前完成重组，以解决内部竞争问题。

三. 业绩更新

1H16: 截至2016年6月 30日止六个月，公司实现收入24.6亿港元，同比增长13.0％，毛利率为33.6％，大致保持稳定。期内 81.5％的收入来自房地产开发，当中 71.9％来自两个上海项目：万源城和上海晶城。股东应占溢利同比大增173.8％至3.1亿港元 (包括出让上海城开中心35％股权11.14亿港元出售收益, 免租期之应计租金录得减值损失1.22亿港元, 外汇损失净额1.23亿港元等一次性损益)。