北控医疗健康（2389 HK）

参考：北控集团

一. 投资分析

2016年5月3日

• 土地价值：北京16万sqm（按建筑面积算大概40万sqm，共花8亿从母公司买入，综合拿地成本3000人民币每平米，再加上3000的土地出让金以及三四千的建筑成本，估计开发成本1万每平，而周边商业用地的地价都到3.6万每平；另外还有一栋1.6万sqm的楼），上海16万sqm，广州有两块共15万sqm，另外还有香港的写字楼。这部分价值估计在30-40亿人民币。
• 股权投资价值：
  • 收购翰洋物流（1803 HK），做体育产业，目前市值8亿，占股24%左右，价值1.9亿左右。
  • 其他股权投资：几千万；
• 主业：暂时没有收入和利润，预计2017年之后。
• 综合: 目前市值37.5亿港币（约32亿人民币），公司最大的催化剂是北京与阜外的合作，能实实在在带来盈利；金太阳等都是亏损的，此模式能带来盈利也要在多年之后；体育产业目前还没开始，只有雏形。

假设阜外开出，一年8亿利润，5/5分成，4亿利润能支撑100亿市值。如果北京阜外合作的批文被批出，公司被严重被低估。建议合适时机买入。

二. 公司分析

公司简介： 通过2014年6月的一次增发，北控借道北京建设成为了正峰集团（2389）的第一大股东，当时成本是0.5港币。正峰集团早前主业是地产和电动工具，自从北控进入之后，开始彻底清理和大甩卖旧资产和配售新股融钱，并做了多次并购。

融资：2015年配售2次，价格分别为0.52HKD和0.72HKD，共9.6亿港币；代价发行4次，用于收购北京思义、福建福龄金太阳健康养老、京投控股等公司，发行价格0.8港币。

财务分析：到2015年年底，账上现金6.2亿港币，投资性房地产3.4亿，联营公司投资1.1亿，土地使用权12.9亿，而其他的负债都很少，可以忽略。归属母公司净资产27亿港币。

管理层期权激励：2016年0.53 HKD发。

业务分析

三大板块：

1. 医疗服务：
   • 传统医疗服务：1）与阜外心血管医院合作：用医院门口的京都假日酒店加4-5亿投资，改成阜外的国际部，相当于北控健康投资，阜外管理，初步谈5/5分成。目前在北京市卫计委待批，阜外预计合作项目每年能达8-10亿净利润。还有房山地块也在和阜外合作，昌平还在讨论定位。阜外二环项目预计2017年完成改造，2018年开始正式运营，目前酒店是集团资产，2.8万sqm面积，未来会作价8.6亿港币（约3万港币每平方米），换成股票放到上市公司。
   • 互联网医疗：收购了良医联盟，提供O2O医疗服务，目前有线上远程诊断，线上挂号等服务；另外有一部分和政府合作，帮政府做城市公共医疗卫生网建设，全国4个城市试点，北控拿下义务，盈利模式是政府每年给一部分维护费用，因为有政府关系，所以这块下一步会大规模发展，以后会和清华同方一起做，因为是智慧城市的一部分。
2. 养老：
   • 轻资产养老：以1.38亿人民币代价收购了福建金太阳51%，并且复制金太阳模式到北京做中民万家（北控健康占股65%），模式是社区辅助的居家养老，通过给老人会员提供一系列服务，加上志愿者点卡（可在未来换免费服务）制度增加粘性，并在未来提供更多增值服务盈利。目前收费包括会员费，看护/基本医疗服务收费等。
   • 重资产养老：即建养老院，主要在北京和上海做。与其他公司的度假养老或者郊区养老不同，北控健康主要是利用国家允许市中心的工业用地可以转成养老的政策，用低成本在市内做养老院。
     • 北京：北控拿到的占地16万平方米、建筑面积40万平方米的地，容积率最高能达到2.5，取地成本非常低，3000元/平米的土地成本，还有补交了3000元/平米的土地出让金，再盖起来大概也就一共一万块每平米的成本，而周边的商业用地光地就三万六每平米。北京目前在报规划，预计2016年年底开工。什么时候完工贡献收入？？
     • 上海：有60亩地，其中30亩在16年3月开工，另外30亩在16年晚点开工。
   • 轻重结合模式：轻资产养老给重资产养老提供客户来源。
3. 大健康投资：
   • 体育公司：利用手上及母公司的硬件及场馆资源做体育乐园与场馆联盟；软件方面做标准，即体育工作人员的认证与评级，这样就可以与硬件做配套。
   • 医疗与健康产品方面的收购与投资：
     • 目前控股医养用品公司喜步和伟森，它们是代理美国的行业第一品牌做医院及养老院的家具用品的，现在发展也很迅猛，每年约30%的业绩增长，现在一年也有两三千万利润；还有以小股权投资了一个利用中子照射靶向治疗癌症的公司凯佰特，属于专业性的公司；
     • 还要收购较大的医疗集团：能控股的直接用上市公司名义收购；不能控股的，用产业基金收购。目前与顺义区政府和江河创建（601886 CH）三家成立了一个50亿人民币的产业基金，北控是占30%的GP（顺义区政府下面的顺义科技创新和江河创建各投资了15亿， 北控投了多少？）。

体育产业

预计北控健康主要通过翰洋物流（1803 HK）来进行体育产业布局。翰洋物流的管理层五六千万港币的激励执行价是0.75HKD。翰洋物流的股权及业务变更：

• 翰洋物流2016年4月拟更名为“北京体育文化产业”，公司现有高管被替换。
• 瀚洋物流2016年3月公布，透过收购现有股份及增资，取得北京思博优体育科技55%股权，初步代价2200万人民币，预期以现金支付。目标公司主要从事制造中小学生及大学生之健康检查设备及提供运动教育服务。其现时客户包括约800间中小学及50间大学（如北京大学、清华大学及中国人民大学）。
• 2016年2月5日，瀚洋物流向独立第三方百域资本(代表海通－AC亚洲特别机遇主基金认购)发行3037万股新股，相当于扩大后股本3.14%；配售价0.65元
• 2016年2月1日向独立第三方智昇收购1亿股（占翰洋物流发行股本的10.66%），收购后北控健康持有翰洋物流24.63%股权，成为第一大股东。每股作价0.63港币，现金作价6300万。
• 2015年12月18日：翰洋物流向北控医疗健康(02389)收购 Nobletree Limited 全部权益连股东贷款， 代价8515万元， 将发行1.31亿股代价股份支付， 相当于公司扩大后股本13.97%，每股发行价0.65元，较公司上周五收市价0.71元折让8.45%。Nobletree为一间投资控股公司并持有该物业，该物业包括位于香港湾仔海港中心11楼1110-11室之建筑面积为3952平方呎之两个办公物业单位，现用作北控医疗健康之香港总部。此次收购标志北控健康开始进入翰洋物流。