Colour Life Services (彩生活) - 1778 HK

Introduction

彩生活一共有三个业务板块：1）基础物业服务板块：主要解决保安、保洁和保修这三保问题，和传统物业类似；2）工程业务板块：主要解决楼宇智能化工程，最早是帮助一些大的开放商做好楼宇的门禁对讲视频，监控设备的安装，现在包括合同能源管理、小区维保、新接手社区的管理硬件改造后出租等，但是整个重资产业务板块权重在逐渐降低。；3）增值服务板块：主要分为社区公共空间出租、社区闲置房屋出租出售、业主生活用品的提供、以及让一公里商圈内的商家走进入小区等。

Key Points

• 行业分散，整合成本不高。全国有物业管理公司7.1万家，较2008年的5.8万家增加了约23%。Top 20的行业集中度仅13.6%。集中度低是由于人力成本高昂，规模经济性较差。
• 彩生活有能力进行整合。通过技术创新和模式创新降低成本来提高利润率做到扩张。彩生活每百平米人工2013年为121人，对比Top 100平均为251人，人力成本减少一半以上。
• 彩生活未来5年（2020）目标：进入100个城市经济发达城市，每个城市平均管理1000万sqm物业。截止2014年底，已经布局110个城市，提供订阅管理和顾问服务的住宅小区数目1260个，总建筑面积约为2.05亿平方米。达到10亿sqm，隐含未来6年CAGR 30.8%。
  • 市场空间：2012年底，全行业管理各类房屋面积145.3亿sqm，2013年底住宅在建物业为48.6亿sqm，预计2020年全国物业管理面积超过200亿sqm。
  • 方式：新委聘 + 并购。新委聘通过和全国Top 50开发商合作，并购目前市场上收购价格约2-4元/sqm。
• 未来战略：围绕房、车和人的紧密生活圈服务，获得附加价值。目前收入中60.7%来自于物业管理，22.5%来自于工程服务，16.8%来自于增值服务。毛利润中，物业管理61.3%，工程服务17.8%，增值服务20.8%。移动App彩之云目前拥有128万用户，活跃用户数50万（截至2014年底，彩之云管理的2.05亿物业中对应人口250万），门禁卡和彩之云APP成功结合，通过日常生活场景，提供E维修、E理财，还有社区金融服务，甚至将来会提供房屋租售业务、洗车/智能停车等车的业务等。

Valuation

彩生活2014年平均每平米物业收入1.59元，其他收入1.03元，合计2.62元，剔除上市和购股权费用的影响，对应每平米近利润为1.32元。假设到2020年每平米物业管理近利润为1元/年，则10亿平米物管面积基础上，净利润有望超过10亿元，对应2014年1.5亿净利润，未来6年 CAGR > 30%。

Financial model supplied by Citcs:

假设2020年净利润10亿，到时对应P/E 15X，则到时估值150亿RMB，以10%折现到当前，价值为84.7亿RMB（~102亿HKD）。到2015年4月3日为止，当前市值98.6亿港币。如果考虑最近“解放军”南下的影响，社区O2O概念应该有溢价35%（BB 16F P/E 17.6X，估计最高可以到25X），目标价13.5 HKD。

后续工作

• 对比与A股的两家公司安居客和捷顺科技；
• 中国物业管理行业的行业报告
• 社区O2O商业模式与市场空间的大致计算