红星美凯龙 (1528 HK)

一. 投资分析

2016年10月28日

经营评价: 2016年下半年因为2015年以来的房地产销售火热, 应该整个行业比较好, 按照1年左右的时滞, 预计到2017年下半年开始出现下跌.

目前市值300亿港币, 当前P/B值0.6X. 16年上半年营业利润 (投资物业公允价值收益前) 同比下跌2.1%, 因为委托管理部分毛利率下跌导致综合毛利率下跌将近1个百分点. 未来家装市场线下进入饱和, 线上开始有大进展. 预计未来几年净利润增长个位数 (取决于新开店和网上部门进展). 目前股价对应17年P/E 6.8X (假设17年净利润与15年持平, 约为40亿人民币). 纯粹看经营利润, 则P/E 10X+. 下跌15%可以考虑, 目标买入价7港币.

二. 公司分析

公司简介

线下家居卖场 + 线上家居平台.

业务分析

经营数据:

• 1H16: 商场数量181 (其中自营56, 委托管理125个), 商场经营面积1,181万平米 (其中自营面积446万平米, 委托管理736万平米), 自营商场平均出租率95.4%, 委托商场平均出租率92.2%.

资产价值

自有物业: 到2016年上半年账面价值742亿人民币, 重估价值? 每年投资性房地产公允价值变动收益都超过20亿人民币.

财务分析

1H16: 现金等价物58亿, 投资物业价值740多亿, 银行借款186亿. 经营现金流极好, 因为是轻资产模式, 而且投资物业不用折旧, 造成账面上现金流好的局面, 每年经营现金流30几亿, 投资20-40亿, 债务方面有借有还. Book Value 417亿人民币.

分红: 2015年分红每股0.47元, 未来不一定有, 假设未来保持0.4元人民币每股, 对应分红率5.6% (对应2016年10月28日股价 @8.15 HKD).

新闻与更新

• 2016年国庆: 红星美凯龙销售额为54．7亿元，同比增长13％。

三. 行业分析