DRAFT DO PROJECTO DE PESQUISA: Bolha imobiliária. - mosessiuta/SI2014.temas.turma GitHub Wiki
#TEMA: Bolha imobiliária: Avaliação da possibilidade de formação de uma bolha imobiliária em Moçambique.
##Problema de Pesquisa
###Descrição do Problema
Uma breve análise permite a qualquer leigo verificar o rápido crescimento do sector da construção civil em Moçambique. Uma pequena avaliação da evolução das principais componentes do PIB moçambicano, dá-nos a indicação de que o sector da construção civil é dos que mais cresci em termos de composição e é dos que mais contribui para o crescimento da economia moçambicana.
Uma análise ainda mais incisiva e mais interna ao sector da construção civil, permite-nos observar um rápido crescimento do sector imobiliário, dia pois dia se assistem na capital do país e não só, o surgimento de vários edifícios, dentre comercias e habitacionais. A par disso temos assistido uma rápida escalada do preço de imóveis. O Governo de Moçambique tem como um dos principais pilares de governação o fomento à habitação condigna para a população (objectivo que esta plasmado no PARPA II), e foi neste contexto que criou o Fundo de Fomento à Habitação (FFH) e projectos como o caso do casa jovem, a par deste fundo temos verificado uma expansão do crédito privado a habitação, condições estas que associadas a crescente atractividade do sector imobiliário, são bastante propícias para o surgimento de uma bolha imobiliária.
###Questão de Pesquisa Coloca-se aqui uma questão, este rápido crescimento do preço de imóveis em Moçambique, mas concretamente na capital Moçambicana, é originário das interacções normais entre a procura e oferta de imóveis, ou, se acima de tudo é originado pela especulação dos intervenientes deste mercado? Estamos perante uma aceleração de preços normais, que induzirá a um equilíbrio no longo prazo entre a procura e a oferta, ou estamos perante uma bolha imobiliária?
###Perguntas que surgem Quais são os determinantes do preço de imóveis em Moçambique? Quais são as condições de acesso ao crédito no país, qual é a tendência? As políticas do governo têm um impacto significativo no acesso a habitação? O Mercado financeiro tem um impacto significativo no acesso a a habitação? Uma grande queda de preços no sector imobiliário levaria ao colapso do sector financeiro? Que impactos e implicações de política teria a formação de uma bolha para uma economia de dimensões pequenas como a de Moçambique?
###Pergunta de Pesquisa Moçambique tem condições ou terá condições no médio e longo prazo para a formação de uma bolha imobiliária?
##Hipóteses
###Hipótese Nula O mercado imobiliário moçambicano estava paralisado, com a guerra civil abalou-se no país um ciclo de pobreza longo, o poder de compra do consumidor era muito baixo, tal que não havia ao longo do tempo grandes alterações na procura por imóveis. Nos últimos anos, com o crescimento da classe média, originado pelo crescimento da economia e aumento dos fluxos de IDE, o poder de compra dos cidadãos aumentou tanto que impulsionou uma grande escalada na procura por habitação, sendo que a oferta por estes serviços não é flexível no curto prazo, tem-se observado uma grande escalada de preços. Esta escalada de preços é agravada pelo excelente ambiente de negócios que se vive no países o que tem levado ao aumento de emigrantes no país e o surgimento de várias empresas internacionais, o que cria muita pressão sobre a oferta de imóveis comerciais e habitacionais.
###Hipótese alternativa
A grande escalada de preços, deve-se a percepção dos agentes económicos de que os preços dos imóveis irão crescer infinitamente e a uma velocidade cada vez maior, e de que o investimento em imóveis é o mais certo, hoje e amanha. Essa crença tem levado a uma especulação no preço de imóveis, tal que o preço vai se multiplicando, como se de uma bolha se trata-se. Portanto, está-se na eminência de existência de uma bolha no sector imobiliário moçambicano.
##Justificativa da pesquisa
A explosão de uma bolha imobiliária pode ter implicações graves no sector financeiro e consequentemente na economia real, uma vez ser do sector financeiro de que se alimenta o investimento em activos imobiliários. a desvalorização do preço de imóveis logo após a explosão da bolha levaria a que muitos agentes económicos tivessem problemas de liquidez, levando a um alto crescimento da taxa de crédito mal parado, tal como sucedeu-se nos EUA na crise de 2008 e 2009. Este estudo, avaliando a eminência de Moçambique a uma bolha imobiliária permitiria uma melhor orientação dos agentes económicos, acerca dos investimentos no sector imobiliário. E no caso de existência de uma bolha permitira ao governo, criar politicas para de reduzir o impacto do estouro.
##Definições Operacionais
###Bolha (Em sentido Literal)
Vesícula que se forma à superfície da pele por efeito de queimadura etc.; empola. Num efeito final dá-se a explosão da bolha.
###Bolha Financeira
Uma bolha financeira refere-se a uma falsa replicação de capitais sobre um único capital através do sistema financeiro
###Bolha Imobiliária
Uma bolha é uma situação em que ocorre um deslocamento dos preços de um activo (Imóvel, acções fundos imobiliários, etc) com relação aos seus fundamentos.
###Bolha Especulativa
Uma bolha especulativa forma-se num mercado quando a única coisa que sustenta a progressão do mercado é a entrada de novos participantes, num esquema em pirâmide natural. Visto que o número de participantes possíveis é finito, todas as bolhas possuem um final previsível ainda que geralmente seja difícil de estabelecer o seu momento.
Quando ocorrem sucessivas altas, as pessoas se aventuram a investir em acções, e, conforme a lei da oferta e da procura essa grande demanda faz os preços dos activos subirem ainda mais, inflando artificialmente a bolha. Em determinado momento, os investidores, percebem que os valores estão irreais e que os riscos de desvalorização aumentam e então começam a vender suas acções, levando a queda dos preços, provocando assim o estouro da bolha.
###O que caracteriza uma bolha imobiliária?
Uma bolha existe, segundo o Nobel Stiglitz, se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço.
##Objectivos de Pesquisa
###Objectivos Gerais
• Compreender as interacções do mercado imobiliário moçambicano e averiguar a possibilidade de formação de uma bolha imobiliária
###Objectivos Específicos • Compreender o mecanismo de formação de bolhas imobiliárias;
• Analisar o processo de formação da crise financeira internacional de 2009;
• Analisar os determinantes de preços de imóveis em Moçambique;
• Prever a eventualidade de formação de uma bolha imobiliária na economia moçambicana;
• Averiguar as implicações de política, em uma eventual explosão de bolha imobiliária.