ARTIKEL: Het fenomeen van negatieve kleef: Een cruciale uitdaging voor vastgoed in de Randstad - Laixer/FunderMaps GitHub Wiki

Het fenomeen van negatieve kleef

De vastgoedsector wordt geconfronteerd met diverse uitdagingen, waaronder een reeks funderingsproblemen die een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de waarde en duurzaamheid van panden. Hoewel droogstand en bacteriële aantasting belangrijke kwesties zijn bij houten paalfunderingen, ligt de focus van dit artikel op het fenomeen negatieve kleef. Door dieper in te gaan op de oorzaken en gevolgen van negatieve kleef, kunnen vastgoedprofessionals beter geïnformeerde beslissingen nemen bij het beoordelen en investeren in panden, wat bijdraagt aan een veerkrachtigere en toekomstbestendige vastgoedsector.

Wat is negatieve kleef?

Negatieve kleef is een fenomeen dat optreedt wanneer zakkende grondlagen harder zakken dan de funderingspalen van een gebouw. Het komt voornamelijk voor bij houten funderingspalen, waarbij klei aan de palen blijft kleven en als het ware aan de palen hangt. Dit resulteert in een extra belasting op de houten palen, waardoor de fundering omlaag wordt getrokken. Het draagvermogen van de houten paalfundering wordt hierdoor beperkt, omdat er in het verleden geen rekening is gehouden met het optreden van negatieve kleef.

Oorzaken van negatieve kleef

Zakkende grondlagen kunnen ontstaan door verschillende factoren, zoals het ophogen van de straat, het ophogen van terreinen voor bouwdoeleinden, en veranderingen in grondwaterstanden. Wanneer straten herhaaldelijk met zand worden opgehoogd, wordt er een extra belasting op de slappe ondergrond uitgeoefend door het toegevoegde zandpakket, wat de negatieve kleef versterkt.

In de meeste gevallen worden achtertuinen en kruipruimtes niet opgehoogd, waardoor er verschillen ontstaan in de inklinking van de bodem en dus ook in de mate van negatieve kleef op de houten funderingspalen. Hoekpanden worden hierdoor aan twee zijden van de gevel extra belast.

Vóór 1965 werd er vrijwel geen rekening gehouden met negatieve kleef bij het ontwerpen van gebouwen. Dit heeft geleid tot een groot aantal panden met onvoldoende draagkracht en potentiële structurele problemen.

Effect op funderingen

Schade aan gebouwen als gevolg van verschillen in zakking waarbij negatieve kleef een rol speelt, hangt meestal samen met verschillen in het vervormingsgedrag van de palen in de fundering. Sommige palen gedragen zich dan veel stijver, bijvoorbeeld omdat ze toevallig iets dikker zijn of in een betere zandlaag staan.

Factoren zoals de kwaliteit van het hout, de mate van bacteriële aantasting, of fluctuaties in het grondwaterpeil, die kunnen leiden tot droogstand, kunnen ook invloed hebben op het vervormingsgedrag van de funderingspalen.

Daarnaast is het belangrijk om op te merken dat bodemdaling een significante bijdrage kan leveren aan het fenomeen van negatieve kleef. Bodemdaling verwijst naar het geleidelijke proces waarbij de bodem in een bepaald gebied zakt. Dit kan worden veroorzaakt door natuurlijke factoren, zoals de inklinking van kleigrond, maar ook door menselijke activiteiten, zoals gas- en oliewinning of intensieve landbouwpraktijken. Met name kan ook als oorzaak de droogte van de recente zomers worden aangewezen.

Als alle palen onder een gebouw een gelijkwaardig vervormingsgedrag vertonen, zal de zakking gelijkmatig zijn en zal negatieve kleef nauwelijks tot schade leiden. Echter, wanneer er significante verschillen zijn in het gedrag van de palen, kan dit leiden tot scheuren, verzakkingen en andere structurele schade aan het gebouw.

Regionale gevoeligheid

Negatieve kleef is voornamelijk een probleem dat zich voordoet in gebieden met slappe kleigronden, zoals de Nederlandse Randstad en de verschillende veenweidegebieden. In deze regio's, gekenmerkt door stedelijke ontwikkeling en historische bouwmethoden, komen houten paalfunderingen veel voor.

Negatieve kleef komt in zandige gebieden, waar de bodemgesteldheid stabieler is en panden niet onderheid zijn, niet voor. Dit betekent echter niet dat zandgronden volledig immuun zijn voor funderingsproblemen. Andere factoren, zoals verzakking door bodemdaling of veranderingen in het grondwaterpeil, kunnen nog steeds van invloed zijn op de stabiliteit van de fundering, zij het op een andere manier.

Conclusie

Het begrijpen van de regionale variaties in bodemsamenstelling en funderingsproblemen is essentieel voor vastgoedprofessionals, met name voor diegenen die actief zijn in de Randstad. Het identificeren van risicogebieden en het implementeren van passende funderingsmaatregelen kan helpen om negatieve kleef en andere funderingsgerelateerde problemen effectief aan te pakken en de duurzaamheid van vastgoedinvesteringen te waarborgen.