ARTIKEL: Juridische afwegingen bij verkoop van woningen met funderingsrisico - Laixer/FunderMaps GitHub Wiki

Verkoop met aandacht voor de fundering

De verkoop van woningen met mogelijke funderingsrisico’s is voor veel woningcorporaties een complex en risicovol proces. FunderMaps biedt inzicht in deze risico’s via een risicoclassificatie van A (laag) tot E (zeer hoog), maar het classificeren alleen is niet voldoende. Om toekomstige aansprakelijkheid te voorkomen, is een gedegen juridische onderbouwing nodig. Dit artikel beschrijft hoe woningcorporaties juridisch verantwoord kunnen omgaan met de verkoop van woningen met een verhoogd funderingsrisico, op basis van recente praktijkervaringen, juridische adviezen en de inzet van FunderMaps.

Risicoklassen en verkoopbesluit

FunderMaps genereert op basis van geotechnische modellen, historische metingen en lokale omstandigheden een funderingsrisicoclassificatie. Deze classificatie vormt het startpunt voor de verkoopafweging:

A-B: Laag risico – verkoop zonder aanvullend funderingsonderzoek is mogelijk.
C: Licht verhoogd risico – verkoop alleen na QuickScan met maximaal 'midden risico' als resultaat.
D-E: Verhoogd tot zeer hoog risico – verkoop wordt ontraden, tenzij funderingsherstel heeft plaatsgevonden.

De classificatie helpt corporaties om verkoopbesluiten te objectiveren, maar biedt op zichzelf geen juridische bescherming tegen claims van kopers. Hiervoor is aanvullende borging nodig in de verkoopovereenkomst.

Juridisch kader: uitsluiting van aansprakelijkheid

Op basis van juridisch advies, onder meer van mr. Wessel van Boetzelaer (AVB Legal), is een aangepaste koopovereenkomst opgesteld waarin aansprakelijkheid voor funderingsproblemen expliciet wordt uitgesloten. Deze zogenaamde "ouderdoms- en uitsluitingsclausule" vervangt (deels) de garantie op normaal gebruik zoals opgenomen in artikel 6.3 van de standaard NVM-koopakte.

In artikel 22 van de aangepaste overeenkomst wordt onder meer bepaald dat:

De koper op de hoogte is van mogelijke funderingsrisico’s.
De verkoper geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt voor gebreken, ook niet bij toekomstige verzakkingen of constructieve schade.
De koper zelf verantwoordelijk is voor onderzoek vooraf, en dat rapporten beschikbaar zijn gesteld.

Deze clausule is juridisch onderbouwd aan de hand van de meest recente jurisprudentie, waarbij expliciete tekst belangrijker is dan de benaming "ouderdomsclausule". Door ook het woord "uitsluitingsclausule" te hanteren en funderingsgebreken expliciet te benoemen, wordt discussie over de reikwijdte voorkomen.

Categorie C: een bijzondere afweging

Voor woningen met risicolabel C is de situatie genuanceerd. Technisch is er een verhoogd risico, maar niet dermate ernstig dat verkoop zonder meer wordt uitgesloten. In deze gevallen adviseert FunderMaps:

Altijd een QuickScan uit te voeren die de staat van de fundering bevestigt.
De verkoop alleen door te zetten als de scan niet leidt tot een classificatie hoger dan 'midden'.
De aangepaste uitsluitingsclausule standaard op te nemen.

Daarnaast verdient het aanbeveling om bijzondere omstandigheden (zoals scharnierwoningen of risico bij aangrenzende panden) bestuurlijk te wegen, bijvoorbeeld in overleg met de directeur Vastgoed of een juridisch adviseur.

Rol van FunderMaps

FunderMaps levert niet alleen de classificatie, maar ondersteunt corporaties ook bij het:

Samenstellen van verkoopdossiers, inclusief QuickScans en toelichting voor koper/makelaar.
Inrichten van interne besluitvorming, met categorische verkoopcriteria per risicolabel.
Beheren van juridische documenten, zoals het standaard clausuleblad en toelichting voor notaris of verkoopmakelaar.
Begeleiden van maatwerkdossiers, bijvoorbeeld bij C-labels of gecombineerde risicofactoren.

Met deze ondersteuning wordt het mogelijk om verkoopbesluiten op een juridisch solide én maatschappelijk verantwoorde manier te onderbouwen.

Conclusie

De verkoop van woningen met funderingsrisico’s vraagt om meer dan alleen technische analyse. Door de inzet van FunderMaps en het juridisch uitsluiten van aansprakelijkheid, kunnen woningcorporaties risico’s beheersbaar maken. Een combinatie van objectieve classificatie, bestuurlijke afweging en juridische borging vormt daarbij de sleutel. Dit voorkomt niet alleen toekomstige claims, maar draagt ook bij aan een transparante en professionele verkooppraktijk.

Meer informatie of voorbeelden?
Neem contact op met FunderMaps voor ondersteuning bij verkoopdossiers, modelovereenkomsten of QuickScans op maat.